年収の17倍も…／マンション高騰の本当の理由【12月17日(水) #報道1930】

年収の17倍も…／マンション高騰の本当の理由【12月17日(水) #報道1930】

こんばんは。1930松原浩司です。 上村さ子です。 さて、臨時国会平幕区で高一総理が会見を行いました。 政権が進める外国人政策で不動産購入規制 は必要なんでしょうか?また東京だけで なくなぜ地方でもマンション価格が高騰し ているんでしょうか?え、さらに オーストラリアでは、え、国民が住宅を 購入する際最大4割を、え、政府が支援 するという制度をスタートいたしました。 え、今日はマンション価格が移し出す今の 日本の姿を読みていきたいという風に思っ ております。 本夜のゲストをご紹介します。元日本銀行理事の早川秀さんです。 よろしくお願いします。 続いてスイスの死ニプライベートバンクの日本法人ピクテジャパンシニアフェローの大月七さんです。よろしくお願いします。 そして不動産調査会社東京で定主任研究員を務める高橋正幸さんです。 はい。よろしくお願いします。 よろしくお願いします。 報道1930 では番組ホームページや動画サイト公式 SNSでも情報発信しています。 是非ご覧ください。 はい。今日臨時国家幕で高石総理が会見を行いまして、外国人による不動産取得への対処について具体化を進めているということは明らかにいたしました。本当に必要なのか、これについては後ほど皆さんに伺うと思うんですが、まずはこれをご覧いただきましょう。 東京の新築マンション10年で2倍にと いうことなんですが、2024年年収の 17倍に等々なったということで、 2024年は1億円超えということなん ですが、これ東京都全体ですから23区で はもっと高いということになりそうであり ます。そして2011年と比べますと2倍 近くになっているということです。ただ この値上がり東京だけではないようなん ですね。ご覧いただきましょう。 都内を中心に続くマンションの価格等。今や新築だけではなく中古にも広がっていると言います。 番組が取材したのは住田区にある地区23 年10回建ての中古マンション 都営大江戸線両国駅から徒歩10分の立地 にありまりは3LDKです。こちらですね 食器洗い乾燥機がございます。非常に収納 が豊富なところですね。も大きな特徴の1 つとなっております。 南向きの14条のリビングダイニング キッチンは最新設備を備えたカウンター キッチン付き の内装がリノベーション済みというこの 物件の価格は 広さは70.93平米となお値段 が1億980万円となっております。あ、 1億円 はい。 超えってことですね。 そうですね。今あの新築マンションなども非常に高騰しておりますし、ま、この金額がもうある種スタンダードになってきておりますので、 東京23区の中古マンションの 11月の平均販売価格は 70平m換算で1億1485万円。 7ヶ月連続で1億円を超えました。 中高の購入を検討している客走について聞くと、 いわゆるパワーカップルのお客様が非常に多いです。なのでもうご夫婦で、ま、世帯年収 1000 万円以上ですとか、今基本的に新築の供給数が非常に減っておりますので、もう希望の立でもう新築のような内装っていうところであれば、あの、中古でもいいよというようなお客様が非常に増えております。 そしてマンション価格の高等の波はさらに 地方都市へも 栃木県宇都宮市、去年宇都宮駅前にも地上 20回建ての新築オクションが誕生しまし た。 宇都宮市民は オクションもうそれは手が出ないです。 チラしとかとか見たりするのにも全然価格が違うなと思って正直びっくり。 だんだん高くなっていて多分今もう買えないような価格になって 数年前から栃木県内でも新築マンションの価格が高騰し、栃木県の平均年収に対する倍率が去年 12倍長にまで急上昇しました。 ここで取材したのは宇宮駅から徒歩およそ 10分。販売価格は 4LDKが6000 万円台という新築マンション。購入を検討しているという地元の人に話を聞くと 今1個建てに住んでるんですけども蓄 35 年以上なってきたので色々こう修理する箇所がたくさん出てきたんですね。 修理するのだったら新しい、ま、マンションだ夫婦 2 人しかいないのでマンションがいいかなと思って。 会社を経営する夫と 2人暮らしという66歳の女性は 将来的に売却する際 1 個建てよりも有利だと考え新築マンションの購入を考えていると言います。 完全に今見えちゃいます。 売る時期が来ると思うんですけど、そしたらやっぱりあの 1 個小建てより絶対マンションの方があのはあるだろうから今日ほどではないけどあの内宮山そのうちそういう風になっていくのかなって。 そして最近は物件を見に来る客は地元の人たちだけではないとデベロッパーの責任者は話します。 リバイン性が高くて駅から近くて住みやすいみたいな物件になるとやはり東京からあの物件を求めてらっしゃる方が購入されるケースが増えております。 宇都宮であの自宅を持ちたいともしくはセカンドハウスを持ちたいっていう方も増えてらっしゃる。 東京駅まで新幹線で 50分ほど。 資産価値が下がらないので都内から宇都宮 のマンション購入を望む人が増加。それに よって地方のマンションは安い物件はその ままあるものの、今は高いものが売れる ことから1億円超えの物件の建設にシフト していると言います。地方都市 でオクションが出ること自体は特にあの 驚きではないな。逆にそれがあのあえて オクションが出てるのではないかなという 風に思います。土地の安い公外で建築費表 あのなんとか極力を抑えてマンションを 作るのではなくてあのこう単価だけれども すごくあのニーズの高い物件を 作るっていうところの2局化が進んでる からではないかなという風に思っており ます。 はいしときましょう。 はい。新築マンションの価格は去年 24の都道府県で年収の 10倍を超えていました。東京は 17 倍、そして神奈川、京都だけでなく栃木も 10 倍を超えているんです。東京では新築マンションの価格が平均で 1億 4500万円。そして中古も高いんです。 1億1485万円となっています。 中古マンションを手掛ける不動産会社は 客走についてパワーカップルのお客様が 多い夫婦で年収が1000万円以上だと 話していました。一方、栃木県の宇都宮市 では東京まで新幹線でおよそ50分という 利便性から去年の新築マンションの価格は 年収の12倍となりました。宇都宮市内に は1億円を超える物件もあるということ です。今回取材に応じた都宮で新築 マンションの販売を手掛ける会社は屋の 高い物件にもニーズがある、あえて オクションを立てているのではないかとお 話しされていました。高橋さん、東京に 限らずこのように地方としても価格が 上がっているのはなぜなんでしょうか? はい、ま、基本的にはそのあらゆるコスト ですね、ま、開発用地も上がってますし、 え、建築コスト、ま、部材もそうですし、 人件費も上がってる。これは東京大阪だけ なくて地方でも共通してる問題なんですね 。 そうなってくると、やはりそのエリアエリアで、ま、物件を上げざるを得ない。 で、その一方で、ま、地元の方がなかなか買えないではどういう方に売るかっていうと、やはり比較的資金に余裕のある方に、え、ターゲットを絞って売る。ま、先ほどのあの部位でもありましたけども、え、ま、くみ買えそうの方ですとか、あとは東京で買えないけども、ま、遠距への通勤で買える方、ま、そういった方にリーチする、ま、そういった形で仏教を仕掛けるっていう流れが、ま、地方でも破及してるのかなという風に見てます。 でもそれは高橋さん、この例えばあえてオクションを立てているということになるとニーズがあるなら立てるつまり地元のリーズナブルなものを買いたいなと思う人よ逆に立てなくなってるということですか? はい。あの、ま、そういった形でこうリーズナブルな物件を立てても結局やっぱコストがかなり乗っかってきてしまうので、 それも高くなっちゃうし儲けも出ないしということですけと はい。おっしゃる通ですね。 ああ、じゃあなかなか普通の人はごめんなさい。 も手がない状況に地方でマンションって意味ではなっちゃうということですか? そうですね。なので、ま、供給数が減ってるっていうのはもう都市部だけであって地方でも、え、だんだんとこう縮小してるっていうのは今の流れですね。 高さん大体よく昔あの若い頃あの年収の 5倍か6倍ならローン組めるなと なんかそう聞いたことがあるような気がするんですけど 10倍東京は先ほど17倍とありました。 はい。 これ普通の人がこれ普通されまローン組んでこれ買えない額ですよね。 これ10倍っての そうですね。これあくまで倍率出してる時にはあの 1馬力は1 人の所得での倍率を出してますんで、 ま、最近ですと割とこうトれきの方も増えてますんでそうすれば単純に 2で割ればまあ大体56 倍に収まるということで、ま、買えるんではないかっていうような形になります。 まさにおっしる。あの、東京で中古がものすごくれてるのパワーカップルだと、あの、おっしゃってるんですが、ただ見るとですね、新築と中古の値段がね はい。 もうほとんど変わらないんですよね。 うん。 あれ、普通新築の方がはかに高いだろうと思うんですが。 はい。 どういうことですか?これは。 はい。やはりこの新築に関しては、ま、先高感しかないと当面ならない、安くなる要素、理由がないというところで、え、上がりやすくなってる。 ま、そういった流れを見て中高を持ってる方も、ま、強気の根付けをしやすいっていう、ま、今そういった流れが生まれてるのかなと思いますね。 進に釣られて中古も上がってると。 はい。いわゆですね。 あんまり気にしないんですか?もう中古 20年ぐらい経ってても皆さんあんまり あの、やはりそれ以上に鎮が高いので、 より割安感というところでのやっぱ中古ま選ぶっていうのもありますし。 なるほど。お月さんはあのマンションをですね、マンションなのかな?ごめんなさい。 あの住があの趣味のように次々と住み換えられてご引っ越島なんですか?それごめんなさい。なぜですか? いや、あの趣なんでなかなか何回ぐらいこれ? はい。えっとそうですね。あのそれもあの賃貸じゃなくて打って買って売って買っててってこうやってるんです。 マンションですか?小ですか? マンションですね。ほとんどえ。 先ほどのあの方もですね、こよりもマンションのが将来売る時に有利だからマンションにするとそういうあるんですか? あの明らかにありまして、ま、これから変わるかもしれませんけれどもやっぱりあの実際に見てきてあのマンションだと比較的安心感があって大体区画というか企画があの特定一定ですよね。 それに対して1 個建てってのはそれぞれ個性がありますから、その立てた方の、え、趣味思考とかが自分と合うかどうかっていうものがおっしゃる通りですね。どうしてもはい。あとやっぱりあの持ちもいいというか耐久年数も高、あの長いのでマンションの方がその方がやはり安心して次が売れると はい。 うん。 ただ趣備とおっしゃいましたがこう売理解されていって ま損するなら普通やらないですよね。 ということはやっぱり正直ごめんなさい。 儲かってらっしゃると、 あの、ま、この局面ですから、あの、それにですね、あの、え、今こう上がってきているってのは結構、あの、何と相関をしてるかって言うと、え、特にマンション価格はなんですけれども、株価とすごく連動して上がってきてるんですよね。え、なので先ほどのグラフでも最後にこう、あの、この 2 年ぐらいでキュっと上がっているのはこれやっぱり株価が上がり、株が上がると、え、マンションとかそういうものに変えるっていう不層の方とかもいると。 それもありますよね。 あ、私ごめんなさい。こういうのあんまり得意じゃなくて、あの、よく分かってない質問だと思うんですが、あの、買って値上がりし、値上がりを見込んで売ってさらに買おうと思ってもその時にはさらに別の物件も上がってるわけですよね。だから 売っても上がった分がまた買うと上がってると買わないじゃないかと思うんですが、でも儲かるんですか? あの、一旦その利益が出ます。 そしてそこにはあの色な税有具もありますから、え、株式場合によってはその利益に対しての税は大きいこともありますと。 しっかりされてます。 いやいやいやいやいや。 あの趣味なんでそれですか?分かりました。は川さんどうですか?ま、なかなかサラリーマンじゃ買えない。 結局バブルの頃に後でちょっとバブルと比較やりますけども、もう永遠に変えないかもしれないって私 20 代の公案ぐらいだったんですがと思った時代がやっぱありました。今も若い人たちみんなそう思ってるんじゃないですかね。これ やっぱそうあのバブルの時もまさにあの一時期はもう買えないと思う。 思いましたよね。 今どうぐらいなりますか?この値段。 あの厄介なのは今やっぱ供給そのものは少ないんですよね。 それからあの新築も供給も少ないしさっきのあの地方のマンションも高くなってるって言うんだけれども地方のマンションってどれだけ立ってるのかっていやそもそも立ってない たまたま立つのは本当にさっきの薄めじゃないですけど比較的あのま立致がいいところの物件だけ立つので それごめんなさいなんで立てないんですかね要がでことですか? いやそもそも要するに地方で考えた場合は今何が問題かって言うとあのむしろ秋アものすごく多いっていうの 逆にうとここで立ってる物件のは実は比較的少ない物件が 立っててでそいつの平均価格を取ってるんであの全てのあの家がえたくさん値上がりしてるっていうわけでは勘しもない そうですか 例えば小なんかもそんなに上がってるわけではないし さん逆に地方では逆に空が増えてるとすると 1 個建ては安くなったりしてる分もあるんですか?はい。 えっと、1 建もですね、やはりマンションほどではないですけども、コストが上がってますんで、同じように価格は上がってますね。ただ、ま、上がり方はやはりマンションにマイルドなので、ま、比較その若い一般的な購入の方は、ま、卒案に流れてるっていう話を聞きますね。 うん。高橋さん、逆に東京なんかはですね、もう、もう特に中央に中心になればなるほど場所がないじゃないかってことになってるってことですか?教も少ないって。 おっしゃると思いです。 あの、そもそも物件がそんなに立てられないで、その少ない物件があの高値で取引されてるって実態だと思う。 そもそも土地がすごくあの、あの供給が少ないですよね。なので不動産会社デロ六ッパーさんたちも苦労しながらそれを探しに行ってるという以前のようにどんどん公外に出し広げてくという作戦であればあの個数が供給できるけれども今そういうところはそんなに需要はあるわけではないので なるほど。 そうするとどうせあの立てるなら あの高いものそしてまもちろん資材も高騰したり高くなってることもあるけどもどうせなら個数限られるなら儲からなきゃいけないからいやくしてみんなリーザに売ろうという感じにごめんなさい。業界としてもならないってことですか?あんまり そうですね。もうあのかつてはそういったま想ですよね。一般的な方がやっぱり多かった。 しかもショットコム増えたので、ま、そういった方をターゲットに、え、供給開発をしてたんですけど、もう今やそういう方々やっぱ人口減少事に入って、ま、今後も少なくなるだろうと。しかもその所得もそんなに伸びてないと。で、え、ま、コストを展開した価格で売ってもそんなに売れきが良くないと。で、そこで在庫を積み上げるよりは、え、まだまだこういった価格上昇についてこれる方にターゲットを絞って、え、売った方がいいだろうと。 で、そういった方々はやっぱりその日がいいところとか駅から近いところっていう物件を好まれるので、ま、おずそういった物件に絞られてきてると 東京で働いてる若者たちもう 17 倍無理だよと思ってどうすればいいんですか? そうですね。ま、買える方はなんとか、ま、 2馬力等で、 あとは、ま、親御さんからの、ま、援助等で、 親御さんのを期待しなきゃ買えないと そういう時代になってると。 そうですね。 もうまさにもうあの供給するサイドも今、ま、パワーカップルっていう風に出てましたけど、さらに上のスーパーパワカップですとか、ま、パワーファミリーよりその世帯年始が 2000万、3000 万っていうところを都のマンションはもうターゲとしてますので、 ま、それについてこれかどうかっていうところではもうなんとか無理するか、あとはもう自分たちの予算の範囲内で、ま、エリアもしくは居住形態を選ぶか、もうそういう厳しい選択を迫られてるっていうのが今の状況です。 はい。 マンション価格高等の実態も聞いていただきました。さて、その後等がですね、映し出してる日本の今の姿、これどういうことなのか、何が見取れるのか見ていこうと思うんですがご覧いただきましょう。 うん。 この2010年を100とするとですね、 1個建て住宅というのはまあ142 ぐらい今。ただマンション232と、ま、 全然やっぱりマンションの方が上がってい て、最近、ま、急激にやはりマンションが 上がっているというのが見て取れるんです が、じゃ、なぜマンション価格がここまで 上がってるの?先ほどもいつかヒントが ありましたが、それを考えるためにも バブル時代と比べてみました。興味深い ものがいくつか見えてきました。亀村さん はい。1980年代後半のバブル時代 と現在をこのように比較してみます。 バブル時代は土地の値段は上がり続けると いういわゆる土地神話がありましたが、 現在はマンション高等となっています。 そしてバブル時代の為せ相場は円高でした が、現在は円安と真逆です。金融緩和と いう点では同じですが、バブル時代は円高 不教への対策として行われ、現在は 安ベノミクス以来の大規模緩和が続いてい ます。そして不動産の取得については バブル時代は円高を背景に日本人が海外の 不動産を購入。一方現在は円安を受けて 外国人が日本の不動産を取得していること が目立ちます。また現在の不動産価格の 高等にはインフレによる建築費の高等も 影響しています。バブル時代は人口増でし たが現在は人口源。 株高などで富裕層が増えたことは同じですが、現在は友働きで高収入のパワーカップルも高値の不動産の買い手として注目されています。 はい。は川さん、我々、ま、みんなで議論しながらですね、違いをこう並べて図を作ってみました。 そうするとやっぱり共通点もありますが、その理由が違ったり違うとこもかなり うん。 円高円安では全く逆なんですよ、これ。 うん。やっぱりあの随分環境は変わった。 え、でも同じように上がったと。 あ、こっちは土地、こっちはマンションという中心ですがはい。どう見ますか? ですから、ま、あの、典型的に言うと、あの、要するに、ま、バプルキーっての人口もあの増え方っては来てたんだけど、やっぱり人口が増えてすから、あの、やっぱり限られた供給の土地の値段が上がるっていうのが基本のメカニズムだに対して、今は逆に言うと実はあの、え、人口減ってるんで個数そのものが求められてるわけではない。 実際に数も少ないんだけれども一部の人たちが都の中心部にえ高くてもいいから住みたい特にあの友働きが多くなってくるとやっぱり子育てのことも考えると郊外から通勤ではあのなかなか大変なのでできれば都に住みたいというのような動きが出てからあとインフレとか話をする円はう 昔は地面の値段が高かったのに対しては今は上物の値段が高い で上物っていうのは基本的には輸入の資材であってみたりあの人で不足で人権費が上がってみたりていうことなのでまそういう形がバウルキとはかなり違うってことですね。 しかもこれ、ま、あの、金融緩和と意味ではもう全然こう理由は違いますけども、 ただやっぱ緩和状態が続いてると、ま、早川さんおっしゃいました。実はアベノクスの時より実質金利は今のが低いのがついてる、つまりあの時代よりもジャブジャブ感が実は強いんだと。 同じようにカ状態がついてるっていうのも共通点としてはあるわけですね。 そうですね。 ああ、だから、だからお金がまあぶついてるからそちらに株屋と 不動産に回ると。 はい。 ああ、あとこれどう考えたらいいですか?ま、富裕層は両方ま、いるからということですね。うん。 うん。 ですからやっぱり気になるのは、ま、後で出てくるかもしれませんけど、既に住宅論税とかそうとなかなか難しいんですよ。実際あの高くなってしまっているし、だからこそあの何らかの限税なりで うん。 うん。助けてあげないとなかなか手が出ないていう面がある一でじゃその恩恵をるのは誰かって考えてみるとやっぱり実はあのパあの不裕素だったりパーカップルが限税であの音響を持っていて でそうじゃない若い人はどうなってるかっていう実は賃体で 実は月高くなったち家賃を払ってる その時に なるほどだ減税ってうんいいことか悪いことか結構考えちゃうんですよ 必要だっていう思いもある一方でそれで賃貸で高い物件に住んでるあの若い人から見たらそれってなんか随分不平じゃないかっていううん。 気もするわけですね。うん。うん。 改めて早川さんもう1 回ですね。なぜなのかと今回マンションにが高くなってるわけですね。その理由というのはこの辺りにもう 1 回改めて伺いますが、ま、あの秋アが増えてるっていうのも今実はこのこちらに入るかもしれない。 どの辺りがやっぱりマンション2 という部分ですかね? やっぱり2つあるのはあって1 つはやっぱりあのマンションが上がったのコストなんですよね。さっきの はい。この辺りですね。 インフレ人あの建築費人権費そっちのウェイウェイトが高いですから。それが 1つとからもう1 つさっき申し上げて働き方が変わってきていてやっぱりあの公外から応時間かけて通勤するっていうわけではないっていう。 そういうことですね。 さて、高橋さんはどう思いますか?なぜこれから見てですね、なぜやっぱりマンションに今こう集中して値段が上がってるように見えるのかこんな辺りかがですか? はい。先ほどあの小とマンションの比較がありましたけど、まず小っていうのは基本、ま、済むためのものですよね。投資目期的とよりも実際に済むために買われるもので、しかもターゲットというのは、ま、いわゆる実層の方が買われてるので、あまりその投資マネ的な入りによってのその角度の上がり方はしないっていう特性があると。一方のマンションっていうのは当然進むためのう話でもありますけど。 も一方でその、ま、貸すために、え、運用するために買うっていう、ま、ちょ、いわゆる投資商品的な側面もあると。 あの、高さんが扱ってるあのお客さん含めてですね、どのぐらいその一生住もうという人、それと住むためのもの、あるいは投資も考えながらどちらが多いですか? あの、様々だと思います。ただ最近マンション変われる方はうんと次の隅かというよりもやはり何かいざこの手放したり貸した際に有利なものは何かっていうのはやっぱり求める傾向は強いですね。 うん。 うん。なぜ手放した時に前よりもその有利になることを前もそう考えてもおかしくないのになぜ今なんですか? それはもうデータで出てるからと思います。昔のその段階世代の方が、ま、その住宅サっていうのは小とかマンションがその後どうなったのかってのがわかんなかったわけですよね。ただ今の現役世代はその当時、ま、土地も建物もそうですけどうん。 20年30 年経ったらどういうその資産価値が変化したのかっていうのを、ま、まざまざ見えるわけですね。 うん。 そうなった場合にはやはりの将来的に手放すに有利な形あ、それがどっかっていうところでよりそのマンションですとか、ま、土地に関しても外は確かに割りやすだけども、ま、普段は不便だしざま、手放す際には参加値とか収益を得られない、ま、そういう可能性が高いので、え、高くてもより、ま、あの、都市務とか駅時間の方に求めるっていう傾向が強いのかなと。 なるほど。 大月さんはこの退避どこぐからになりますか? あのこれ見ると、え、退避として今の方が上がりづらい要素ってのを色々あげていただいてるわけですよね。人工源ですとか。え、ただあのそれを 補ってるのが銀行の貸し出し態度だと思うんですね。それは非常にバブルの頃のと今って違って、今の方が非常に緩やか、あの緩和的で貸し出しを従ってますよね。 あの頃もバブルの頃も不動産買うならどんどん貸しますよと。 それがそうでもなくて、ま、あのおっしる通りあの時の感覚ってそうだったと思うんですけど、今に比べると、え、やっぱり企業に対しての価出しの方がロッドが大きいので楽なんですよね。なので不動産関連と言ってもむしろ不動産業者に隠すんであって個人は 1個1 個が小さくて手間もかかるんで今ほど熱心ではなかったわけですよね。 今のがじゃあどうぞよと銀行が 圧倒的にはい。 あ、それも影響してるんですか? 昔は例えばあの頭金って要求されましたよね。住宅を買う時っていうのは今って頭金なしのフルローンっていうのが結構あのま一般的になっていますしあの銀行自体の貸出しの構造を見ても今の方があの預金が余ってしまっているので、え、その分今の方が圧倒的に積極的貸出し先がまあ今ないから探してるから積極的に貸してくれるということですか? おっしゃる通りです。 あの、ネット銀行とかも昔と違っていっぱい出てきてますよね。そういったところも競になってる。 競争になってると。そこは大きいですよね。 は川さん、もう1 つですね、皮肉だなと思うんですが、バブル時代に 日本人が6 フェラセンターとかですね、世界中で買え漁ったと言われて、 ま、相当たい視線を浴びた。 今逆にですね、円安になってるから うん。 海外の人が日本に来て安いな日本はと 逆になっちゃってるってことですね。 それはそうなんですね。あ、2つあって1 つはそも 相対的に安いてことでしょ。日本の場合ね、あの確かに不動産科学最近は上がってるけど実はあのバブルが崩壊してから 20 年あ余むしろ全く上がらないないし若干下がる時代があって 確かにこれ我々こう並べましたけどこ間にデフレ時代っていうのがもう 230年あるわけですね。 で、従ってですね、それとあの円安と考え、最近の円安考えると海外のは実は我々のあの不動産科学が下がってる時代も海外上がり続けてたので そこへ安が額が乗っかってきてるので実は今海外の人から見ると日本の不動産科学は安いっていう ダブルで安く見えると ああ しかもちゃんと借りられるんだったらばその貸し出しの借例金利が実質ベースで見て 1番安いです 物件昇率を考えた場合の実質金利っていうのがすごく安いっていうのが日本の住宅論ですよね。 じゃあ外国人の、ま、人々がですね、買ってるじゃあだから上がってるんだ。規制しなきゃという声為が今、ま、政治でも動き始めております。本当に必要なんでしょうか?これ見てみましょう。神村さん。 はい。国土交通省は先月新築マンションの取引について調査結果を発表しました。 東京23区内の大規模新築マンションでは 所得した人のうち国外に住所がある人は 去年は1.6%だったんですが今年の上 半期は3.5%となっています。特に新宿 を見てみますと、去年は1.7%だったの が今年の上半期は14.6% まで上昇しているんです。では海外を見て いきます。オーストラリアでは外による 土地所有にはほとんどの場合国の認可が 必要となっています。今年4月からは 外国人が中古住宅を購入することが2年間 禁止されています。また韓国も見ていき ましょう。外国人がソウルなどの首都権で 住宅を買う際、海外の資金の出所を立証 するなど政府の事前許可が必要で購入でき たとしても2年間は実際に居住しなければ ならないとしています。 早川さん、実際世界ではこのように規制が行われていますが、日本では外国人の方のこの不動産購入が 高等の原因の1 つになっていると見てますか? ま、全く影響してないわけではないと思うんですよね。あの、ただ、あの、彼らがの、あの、に投資割合がものすごく高いかって言うと、それほどではなくって 主要になってるわけじゃないと。ただ問題はむしろあれですよね。 海外の人であれ、日本人であれ、さっきののお話じゃないけれども住むためじゃなくて、むしろ投資目的で買ってる人たちがたくさんいるのがあの値上がりの原因だとすると逆に言うと日本人とかあの国人じゃなくって投資目的でのあの、え、不動産取得についてもう少し制限をかけた方がいい。 あの集金兵じゃないですけれども、あの 家っていうのはあの住むためのものであってあの当期的登期のためのもではない。 うん。考え方のがだから日本人か外国人かっていう基準はなくて うん。じゃなくてね。うん。 高橋さん、これでもなぜ新宿はこんなに高くなったんでしょうね?これ。 あの、これエリアを細かく見ると、あの物件個別個別の倍イアスが効きやすくなってしまうんで、それでこう 唐突に上がりやすいっていう傾向あるんですけど。バイアスが効きやすくなるってどういうことですか? あの、そのタイミングでまさにその投資登期的に適した物件が出てしまうと物件が出る時期に当たるということですか? はい。 最近ですと、そういった、ま、供給自体がやっぱ絞られてますんで、にそういう、ま、目立つ物件が出てしまうと跳ね上がってしまうっていう傾向も 1つ出てしまったのかなと。そう、 高さん、実感としては外国人の方が、ま、買ってる、あるいは、ま、投資目的で買われてるような人も、 それがまあ、今高等の主員のになってるとあるいはどのぐらいのその理由になってると思ますか? はい。まず主意かどうかっていうとそれではないのかなと思います。 やはり先ほどもお話出ましたけど、基本的にはそういったコストの部分っていうところがどうしても乗っかってきてしまうっていうところがあります。 ただ一方で、え、やはりその投資登期的な、ま、流れ、マネの流れっていうのはこれは国的関係なくやはりこう起きやすくなってしまっている。で、ま、今回この調査に合わせて国の方も、ま、表明されてましたけど、やはりその実態に伴わない当期的な短期的な取引これに関しては抑制するっていうようなことが、ま、初めてあの出されましたんで、ま、今後も多分そういった対策ってのはって出されてるんで。 それ高さん業界的には歓迎なんですか? あの、行き過ぎでやはり科学等に関してはあの業界自体もどうなのかっていう意見はありましたしデ その激しい転売っていうか短い間で売理解するのはっていう疑問もあるということで業界も そうですねさん各者でもありましたし、え、各者ごとでそういった対策をやってたのもあるんですけども、ま、今回のこの一の調査ですとか動きを受けて、え、ま、協会自体も、ま、声命を出してましたし、 え、それを受けて、ま、各、各者さんが、ま、具体的な物件でどういう対策をする?例えばその取引、ま、引き渡し前の転売はダめですよとか、あとは、えっと、 1 つの物件に対しての個数制限をすることによって、ま、その抑制をすると抑制をするっていうところを取り替え取り組みを、ま、出されてきてますんで、ま、今後こういった流れってのは、あの、生じてくんじゃないかなという風に言ってますね。 引き渡しっていうとどのぐらいになるんですか?時間的には結構短いですよね。短いっていうか。 そうですね。 だから逆に伺いたいのは引きだとかなり短いとするともしその転売規制をするとしたら日本人であれ外国人であるかもしれませんが 2年とか3年とか4 年とかどのぐらいがふさしいと思ますか? はい。あの転売5 っていうのはさすがにタッチできないっていうとこありますんで、あくまでその手前で、ま、制約をかけようっていう動きがありますかね。わその引き渡し前ですね。引き渡しする前に転売するっていうのはさすがにまずいということで。 さすがにま短すぎるでしょうけど。 そうですね。 じゃあもう売ってしまったら後はもうさすがにもうしょうがないねってことだてことですか? なかなかそのそこは追いきれないところあるんで、それはもうデベロッパーという民間業者ではなく国の方が短期天転売板売に対しての網みかけは今あの税金もま 5 年をま酒にあの強弱つけてますけどまそれをより高めにすることによって儲からないっていう風な環境を作るっていう 1つ手か 大月さんいかがですか?外国人 えっとまず外国人については私もこの比立を見てもそんなに外国人 が主になってるわけではないんですけれども、私もこう、え、何かこう問い合わせをすると不動産会社の方にほとんどの場合よく言われるのが、あの外国人の方がいっぱい買いに来てますからこれ上がりますよっていうようなそういうこうセールストークはここ数年ありますよね。 うん。 それでもそう言ったら大月さんがじゃ買うわっていうさん持ってるなっていう感じのイメージが あのやっぱり競争が激しいって思ってしまうのでつい申し込みを書いてしまうとかそういうことあのあのそういうそのやっぱりセールストークに使われてるっていう部分は大いにあるんじゃないでしょうかね。 絶対よりもそれがどちらかというと聞いてるような気がしますていうのが 1個です。 はい。 お月さんはどうですか?ま、規制をもしかけるとしたら例えばオーストラリアは、ま、ま、とりあえず上がってるから 2 年間はこれは購入を、ま、構してもらおうじゃないかとことらしいんですが、韓国なんかは 2 年間は住んでくださいよという、ま、こういうのを出してるわけですね。ま、うん。 すぐテパのやめてくださいよとことだとどのぐらいがふしいと思うですか?もしルールを作る。 あの、ま、あの、ほとん実は外国人の方のあの、取にしてかけてる、あの、何らかの税の違いですとかを設けてる国って結構以外にも多くて、あの、カナダとかもそうですし、あの、イギリスも一部で、え、やっていたりとかもするんですね。それはあの、趣旨としてはやはり国内の方々が買いづらくなる弱年争の保護のためっていうのが 1つ。それからあのオーストラリアの場合 って数年前に本当に首都圏にもうあの普通 のサラリーマン全く住めなくなってあの ホームレスの方が抗義の意味も込めて テントを貼ってあの私たちはこんなに住宅 問題苦しんでそれくらいがあったからこそ の政策なんで日本ってそのレベルではない のかなとまだまだという感じをいたします がこれやっぱり一定程度やはり国内の弱年 の方 の住問題、少子化問題を考えるなら何中の形をやるというのは 1つだと思います。 あ、は川さん、先ほどですね、ま、あの外国人が主ではないとすると日本人であれ外国人であれ、ま、ま、転売みたいなものをどうルール化するかと いうことが必要だとおっしゃった。ただ一方ですね。 はい。ま、おそらく政治的な、ま、あの、 配慮というか、ま、政治的なことを考える と、その外国人が資源ではなくても日本人 が買えなくなる、ま、それだったら日本人 により優先的に交わるために外交人の、ま 、ルールを厳しくすると、そういうことは どうですか?ま、あの、そういう議論に なりやすいのかなという気はしますけれど もね。 ただ、あの、僕はどっちかっていうと、あの、その日本人か外国人かていうよりはやっぱり居住目的なのか、 あの、闘技目的なのかで考えた方がいいとは思いますけれども、おそらくあの、多分政治的にはそういうあの外国人の特に、え、当期的な目的の人は厳しく取り締まるっていうことになりそうですね。うん。うん。うん。 ま、確かにあの空室ってもう 1 つの問題はあまりにも空が多くなってしまうとあの中していないことになるんで様々な公共サービスがあの生き渡らなくなるとかそういった問題もありますので、え、ま、そういう意味でも、ま、少なくとも居住用とそれ以外ってところは分けた方がいいかもしれないですよね。 うん。はい。はい。先ほど規制を見てき ましたが、今度は、ま、支援をちょっと 見ようと思うんですが、先ほども東京が 年収の17倍、地方でももう10倍以上に なってしまったとマンションでがありまし た。じゃあどうすればですね、国民が住宅 をきちんと変えるようになるのか。 オーストラリアではこんな支援をしている そうであります。 オーストラリアで家を持つことが運が 良ければ相続できるというような特権で あってはなりません。 国民全員が叶えることのできる強い希望であるべきです。 今年5 月の総選挙に挑んだオーストラリアのアルバニージー首相点の 1 つとなったのが住宅機でした。オーストラリアでは今資材の高等や住宅不足などにより住宅価格が高等。 政府は次々と対策を打っていて、去年は 2029年までに賃貸住宅など120万個 の建設を目指すとの方針を発表。 今年に入ると外国人による中古住宅の購入 を2年間禁止する措置を打ち出しました。 しかし住宅価格の上昇は止まらず、今月に はこんな制度がスタートしました。 ヘルプトtoバイ オーストラリア国民が住むための家を購入 する際に新築なら価格の最大4割を政府が 支援する制度です。1億円の物件を購入 する場合、最大4000万円まで政府が 負担。そこに住み続ける限り政府に返済 する必要はありません。 この制度についてオーストラリアで住宅 政策を研究するフォザリンガム氏は ヘルプトtoは住宅購入者が必要とする頭 金の額を減らし購入をより身近なものに することを目的としています。特に初めて 住宅を買う低所得層、中所得層が取得し やすくなります。 この制度にはいくつかの条件が設定されて いて、その1つが利用者の年収の上限。 単心ならおよそ1000万円。夫婦などの ペアであればおよそ1600万円です。 これはオーストラリアの平均年収を上回る 水準ですが、 住宅購入者がローンを返済できる水準に する必要があるのです。所得水準を低く 設定しすぎてしまうと頭金を貯金できない 人やそのローン事態を返済できない人が出 てきます。そうなると結果的に人々を失敗 に追い込むことになります。 購入する物件の価格にも上限があって地域 ごとに異なりますがシ戸に均衡ならおよそ 1億3000万円。日本の感覚では高級 物件ですが、シドニーではこれがほぼ中央 地だと言います。 そして年間に利用できる人の数は先着順に 1万人まで。 しかしフォザリンガム氏は今後増やす余地 があるのではないかと指摘します。 最初は1 万人以上の人が関心を持って申し込むのではないかと思います。このプログラムはそのうちに拡大されるのではないかと思っています。 このヘルプトイで政府に資金を返す必要が出てくるのは住宅を売却した時、そして将来給与が上がって年収の上限を超えた時も返済を求められる場合があるということです。 国がマイホームの購入を助けるヘルプト tobyですが、 これが逆に住宅価格の上昇につがる心配は ないか聞いてみると その可能性はあります。しかしこの制度で は価格に上限があり、中央値レベルに制限 されています。 赤く上昇につがると言っても限界があります。 オーストラリア政府はこの支援制度のために 4年間でおよそ6500 億円の予算を用意しています。 オーストラリア政府は住宅危機を認識しており、解決するために行動を起こさなければならないと思っています。 しかし、小さな対策では問題を解決することはできません。これは大きな投資ですが、重要な投資なのです。はい、見ておきましょう。神村さん、 オーストラリア最大の都市シドニーの近では住宅の価格の高騰が続いています。 平均年収は日本円で800万円程度なん ですが、住宅価格の平均は今年9月およそ 1.3億円にまで上がっています。この ような事態を受けてオーストラリア政府が 今月5日にスタートした制度がhelpプ tobyイという制度です。 オーストラリア国民が住むための家を買う 際に政府が最大4割を支援するという制度 。年収や物件の価格には制限がありますが 、年間1万人がこの制度を利用できます。 返金が求められるのは物件を売却する時や 年収が規定を超えた場合です。 オーストラリア住宅都市研究所の ホザリンガムCEOは低中所得者が最初の 家を買いやすくなる利用できる価格に上限 があるため住宅のさらなる高等にはつがら ないのではないかとお話しされています。 はい。もし住宅が上がったとしてもそれは 限定的だろう効果はという風におっしゃっ ておりました。これまどぐらいですね、 今月から始まったということでどのぐらい の競争率だったのかなどちょっと色々調べ たんですが、まだ始まったばかりで ちょっと数字が出てこなかった。さあどう なるかということなんですが、まず順番に 伺いたいんですが、早川さん、これ日本 だけじゃなくて、今世界的にこうインフレ を色々今伝えられます。 もう住宅上がってるのはこれ世界的ないろんな年で起きてると思っていいんでしょうか? そうだと思いますよ。 そうだと思います。 あ、 あの要するにえっとね 1 つはあの世界一中で起こってる言葉ですね。要するにあの日本はずっとまあのアベノミクスの時代から大金融間はやってきたわけですけれども実はあのばあのコロナの時に世界中で大金融感はやったんですよ。 で、そん時に財度たくさんやってで、ま、その後インフレになったんで金利は上げたんですけれども、その時にこう供給してしまったお金の回収ってあんまりやってないんですよ。 ああ、まだ打ついた前になってると。 そうなんですよ。 で、だからこそ要するにだからあの物の値段は 1 回本当に上がってそれで今少し落ち着いてきてるわけなんだけどあの結局資産価格っていうのは実は金利だけじゃなくってやっぱりお金の量っていうのが実は結構効くんですよ。 だからその分れてないで世界的に資産これ不動産もそうだし株もそうなんだけれども上がってるってことが起こって もちろんこれこれ見るとちょっと思ったのはですね先ほど東京のグラフを見たら大体こんな感じなんですね。似たり寄ったりだもちろん 日本人の住むとこの広さこっちが断然広いということだけは多分 残念ながら残念ながらことない言えるんだと思います。 さて、あの、早川さん、 どうでしょう?これ うん。 小さな政策じゃダめだから大きく出たという風に確かにおっしゃってたんですが、 VTRでもそれにしても住宅購入、これ 4割支援するとしたら 要するに 借金はすると うん。 ただ返済期限はないと 金利もないと すごい政策だと思います。かがですか と思いますけれども、ちょっとあの、例えば日本で考えた場合、 1万人っていう人数では うん。 ほとんどうしようもないじゃないかですよね。もうねえ、これ我々コンサートチケット取る時に指示になくなるとま、ごめんなさい。手続き的には金融化を通してやるそうなんですが あっていう間ですよね。多分ね、これやるとしたらね。だからどれだけ想率で効果があるのかまだ分からないんですが、 これ大月さんどうになります? おっしゃる通りでまだこれ分からないところをまずはやってみるってことなんでしょうね。 それでを見てからまた決めるんでしょうけれども、あとこれ年収制限を超えてしまうと義務が急に生じる。例えば 4000万円とかだったらば、あの 176 万円ですか?8 万円の壁みたいにここまでの年収でもうあの働かないよとかそういう色々な歪みがまだちょっと出てきそうな気がしますよね。 あ、確かにそうですね。 そうですよね。これ結構大きな額ですから。 しかも超えちゃうときた求められてそれ無理ですよとるかもしれゃだからちょっと時間はかけるかもしれないにしても急に編義務が出てくるっていうのはこれ大きな話だと思うので ま制度をとりあえずまあすごいなと思うのはやってみるっていうのすごいですよね。 確か確かにね。ただお月さんやっぱりこういうことをやるというのはどこの国もね例えばま食べるものとそのたってまに生きていく上で絶対必要でしょ。 で、ぶっ価高で今もうどこの国もですね、政権が持つかどうかっていうので必死僕対策やるけどみんなお金がないから多少できないんで不満が溜まってるわけですね。 同じように住宅もやっぱりこれが住めない罪とかないじゃないかって言ったら政権倒れちゃうわけですよ。だから みんな必死なんでしょうね、これ。 あの、そうですね。そして少子化対策って日本の最大の問題ですけども、え、それも考えてみれば、あの、若者の方々に例えば結婚をしない理由て聞きます。 ますと入の安定がない。それからもう 1 つあの、え、いい仕事があればと、そして 3番目は住宅なんですよね。 それを考えるとやっぱり住宅問題っていうのは土にも関係してくる大きな問題だと思います。 うん。さて、高橋さんの立場から見るとどうですか?この政策。 そうですね、やはりちょっと対象が少ないというところで、ま、これは国にの考え方にもよるかなと思うんですけど、ま、日本で同じことやるとおそらく予算があって話になってしまうんでなかなか通りにくいなので、ま、日本の場合は今ある、ま、制度の、ま、延長とかあとはその、うん、ま、求しているその小世代とかにちょっと集めに補助するっていうような形で、ま、進めていくしかないのかなと思うんですけども、やはり先ほおっしゃったように、あの、これ中長期で考えた場合に、やっぱこう住宅の問題をの話にしてしまった場合には あの、まあ、ま、消費がやっぱりこう換起されなかったりとか、あと中長期で見た場合にやっぱりそのお子さんを産まない、え、育てないというような稼が、ま、増えるとこになるとやっぱこう人口現象に歯止めをかけられないっていう風になりますんで、まあ、今の政権もやっぱりそういったものに早めにこう手を打とうというような動きを取ってるんじゃないかなという思いますね。 業界高橋さん業界的にはですね、どういう政府の支援策がありがたいというか、その色々部件を動いたりすると何がありがたいですか? そうですね。ま、ずっとやってるのはやっぱ住宅論限税っていうところで、ま、日本の場合はやってるんですけども、 今回、ま、続いくようですね。またね、 そうですね。年だと思ってたのが、ま、 5 年間っていうようなかなり、ま、あの、サプライズな、あ、ま、ニュースが出てましたけど、ただこれも、え、ここ最近出たのかっていうと彼も 10数年続けてるわけですよね。 そうすると、ま、先ほども話が出ましたけど、本当にそのうん、 100% 購入者が、ま、支援を受けてるかっていうと、やはりそういう女性とか支援があるからこそ、ま、販売にこう転加するっていうような、そういった流れも産生んでしまうんで、え、なかなかその辺は難しいっていうところは感じますね。うん。うん。 あと、あの、ごめんなさい。この政策との違いを言うと、日本の場合って誰しもに住宅論の、えっと、金利についての支払金についてのあの支援がありますけ。 はい。え、もっと所得が低い人に熱くして、え、そうでない人たちにはもうちょっと緩、あの、厳しくしてもいいような気がします。 パワカップルが大きな恩恵を得てその一方ですより結構今東京だと賃貸でも結構高くなってます。 これはあんまり恩恵なくあのそうすね。これで本当にいいのかっていう感じはするんですよ。 なるほど。 確かさん、こちらもですね、ま、返せなくなる人がいないように年収制限があった、ま、パワーカップルだったり、ま、稼のいい人にやっぱり支援しようじゃないかと。 ただ、ま、もしかしたらなんですが、V タでは、ま、あの、ありましたけども、あの、オーストラ政府は賃貸住宅も 120 万個項自分で建設目指してるというから、だから買る人たちにはこちら、 もしかしたら所得が低い人にはそういう住宅しましょうという、 多分2 段構前でやらないとなかなか難しいですよね。 そうですね。アメリカだとあの賃貸についての補助もあるんですね。低所得者の通りで。ええ。 あ、どうですか?大月さん、日本でもなんかこうやるべきだとある思われますか? あ、と思います。あの、こういう形かどうか別としてもやはりあのこれから先もっとこれ深刻になってくる可能性もありますから、え、そういう意味では弱年、それから定所ト区の方々に対してのもうちょっと経営傾斜配分でやった方がいいような気がします。 そうですか。高橋さん、マンション価格が、ま、上昇してる。先ほど見てきたらもうこの 10年ぐらいずっと1 個建よりもマンションが上がってる。このマンションがこれだけ上がってる傾向というのは続くのか? はい。 バブルは崩壊しましたよね。ただバブルのように今回崩壊するというようなバブルじゃおそらくない とすると 続くのかそれともどっかで化するのかこの辺りはいかがですか? はい。これはま、新築中化で話が違ってくると思うんですけどまず新築に関して言うともう科学決定権はいやそのデベロッパーサイドになるでしかもそのまえ部ですとか土地の科学とっていうのはま、なかなかこう下がり用がないとむしろ逆に先奪館すらあるという流れからするとなかなかこう下がるっていうのは望めないのかなと。 で、一方で中古に関して言うと、いわゆるその市場が働くマーケットなんですね。同じな物件の中で例えば 8000 万で、え、売り出しされた物件がなかなか売れなかった。そしたら隣の部屋から 7500万円に出た場合にはやはりその 8000 万のまでは売れないわけですよね。 で、そうするとそこで、ま、価格を下げたりとか、ま、新たに出す場合には寄りさ低くなるっていうことで、え、ま、その 科学がコントロールされてくっていう特性がありますんで、そこはちょっと違う動きが今後出てくる可能性はあるかなと。 なるほど。東京23区で50から70 平米でファミリー向きの家賃が平均でなんと 24万を超えていると うんですからこれもなかなかじゃあ若いカップル詰める方きついですよね。これもね。 はい。住宅ンが安い金利が安いと時代は終わるんでしょうか?上かさん はい。日本の住宅金利ですが 35年の固定金利は 0.97% から1.97%となっています。 一方、アメリカは30 年固定金利が一般的で現在は 6.33% となっています。 今日お越しの早川さんですが、日本の住宅の金利が安かったのは就寝雇用制度があったからこれが壊れつある中で金利は高くなるのではないかとおっしゃっています。 はい。 さん確認したいんですが、日本もですね、バブル時代に 5% ぐらいの時もあったようなんですが、それでもやっぱり鳴らしてみると日本はやっぱ安いと思っていいんですか? あのね、2つのことね、そもそもここま 10 数年間は日本日銀があの極端な金融官をやって、しかもそれはあの短期金利だけじゃなくて長期金利までほぼゼに抑え込んだってことがあったので、ま、さっきの大月さんの話じゃないけれども日本の住宅の金額はすごく低いう ということがあっま1つあ これはもうに変わりつある。あの実際でに、え、今最近は 10年、10年国際の金利が2% に近づいてです。うん。30 年国の利は3% 台になってきてますので、あの、フラット 35が1.97 でずっといけるとはとても思えないわけで、ま、上がって、ま、そういうわゆる普通の権利水準のも からもう1 つは実はあの、いわゆるあのそこまで日本の金利が極端に低くなかった時代でも実は日本の住宅ンっていうのは予の国に比べてあの金利低かったんです。それなんでかって言うと デフォルトが少ないんです。 はい。40真面目に返していくと はい。ああ。 で、それはやっぱりあの基本的にはやっぱり昔のあのわゆる就寝雇用があってあのちゃんとした会社での政社員であればあの職を失うことがないので金融機関は比較的安い金にで出してもちゃんと帰ってくるとそれに比べて例えばアメリカなんか考えて例のサブプライムじゃないですけど実は住宅論のデフォルトってかなり多いんですよ。 ってデフォルトのことも考えた金利設定になってるっていうのが そうすると考えてみると今日本で起こりつつあること考えても 1つはそもそも金利水準が過去 10 数年間の超民の時代はもう終わりましたよっていうことが 1つ まず1つだ もう1 つはやっぱりこれだけ転職が増える時代になって要するにあのちゃんとした企業に務めてるからあの障害ずっとあの安定した収入がある と考えられなくなってくるんであれば当然あの金融機関の方もそうしたデフォルトのことも考えた金利設定になってくるのであのさっきの今ごく最近の数年間であれば先ほどの大月さんの話じゃないけど日本の金極端に安かって最高だったと思うんだけれどもあの そういう環境は変わりつんじゃないかなと思います。 大月さんもうこの時代は終わるかもしれない。どう 面白いですね。 この雇用の結びてのは本に考えてなかったんでしょうかん一方で、え、今、え、住宅論を借りてる人ってこのフラット 35 に代表されるような固定で借りている人って新規で借りる人のうちの 2割しかいないですからね。ええ、あとの 79%から80% ぐらいは変動で借りていて、で、変動金利は未だに 0.6% 切るようなそういう水準なので、あまり意外と変わってないんですね。 激しい。住宅論って実は企業に比べてあの貸しやすいことが 1つあって1 回貸した後企業だと市販機に一ぺ顔見に行ってバランス度確認しますけどそれもやらないで済むのでコストが意外とかからないというのがあるので貸れは一定程度これから出たとしてもそのコストを考えると意外と安く出せるかもしれない。 あの否定されるかもしれませんけれどもあの過去ほどじゃないかもしれません。ただ動金利は来月から上がりますよ。 上がりますけれどもあのそれでも安いということですね。 それはあとお月さん、ま、ヨーロッパなんかだとですね、ま、 自信がない。 石づりでもう100年前の住宅200 年前住んでる人もいる。 そう考えると長い論っていうのもあるんですか? 今50年ぐらいがありますよね。 はい。50 年が主力製費になっているような銀行もあります。 ヨーロッパということです。日本でヨーロッパなんかどうなんですか?みんな住みますよね。 あのウェーデンで105 年ローンっていうのがありますね。はい。ちょっと前まで 160年だったのを規制を入れて105 年までした。 それちょっと待ってください。じゃあ自分が住んだら子供に渡して子供が買い続ける。 その通りです。え、3世代2 世代とかのローンになって え子供はじゃあ選択肢なしということですか?もう親父のローンを引き継がなきゃいけない。 あ、それはあの債務もあの資産も放棄すればいいわけなんですけれども。 そう。嫌な場合には。そうですね。 なるほど。あの高橋さんどうでしょう?ま、あの日本はですね、ま、あの自信があるし はい。 あのなんだろう。例えばマンションでも 20年30 年昔だったら中古買ったら立替えだからちょっともう中古屋台の人もいたけども今もう 20年30 年も平気でみんな借ります。買いますよね。 そうですね。 それやっぱり建築技術が上がったり対震ってきて はい。 50 もっと長く持つという時代になった。つまりもっと長いも出てくる可能性もあるということですかね。どうなんですか? あ、あると思いますね。 あとはそのあの、ま、物件の、ま、耐久性ってのも上がってるてのもありますし、あとはその前までであればやはり新築進行ってのが強かったのが、ま、割とその、ま、割ってもありますし、え、結構その中古でもしっかりしてるものが出てきてるで、そういったストックも、ま、増えてきてマーケット自者はも情成されているていうところで、ま、貸しても大丈夫だろうっていうのは金融期間の判断もあるの。 大体ごめんなさい。何年ぐらい長いもので持つもんなんですか?マジション戦えずに。 あの、本当に構造に関して言えばもう、あの、 50年でも100 年でもっていうのは最近はい。ただやはりその、え、ただ配管とかあの社会的なその対応する方が早く迎えたりとかしますんで、その場合はあの、立えっていうケースもありますけども 構造自体はもっと持つようにはなってきてますよね。 構造がしっかりしてる物件を買った場合、ま、下手すると 100 年論と言わないまでも長い論ってのも日本でもあり得ると自信がある国でも、 ま、出てくる可能性はあるかもしれませんよね。 ああ、 やっぱりでも住宅ンが上がってくると業界的にはなかちょっときついというか ほで野生がもちろんいいわけですね、当然。 はい。ただ、ま、あの、昨の上がり方に関して言うと、ま、そこまでその 9 ピッチでもないで、ま、水準自体もそこまで高くないということで、やはりそれよりも底がいニーズの方が勝つということで、あまりその懸念をしてないっていう話も聞きますね。 ああ、高橋さん自身はどうですか?まあ、今国がなかった時代はもう終わりをつけるしか、ま、ないわけですね。 これ、ま、気がない時代のがおかしいわけで、 その場合どう考えても、ま、上がっていくと思うんですが。うん。 そこはあんまり心配されてないですか?まだ。あの、ま、これもその、ま、ある程度影響を受ける部分と影響できない部分っていうのはあるのかなと。 いわゆるその、ま、ローン組んで買りてる、あ、買う方にとってはやはり価格値合も高い、え、ま、こういった金利があればより負担すので、そういった方に関しては、ま、購入のマインドが冷え込んでしまう可能性はあるのかなと思いますけど、マンションに関して言うと、ま、割とこう、ま、キャッシュで買う方も中にはいらっしゃったりとか、あまりその隣の上昇に影響を受けないっていう方もいらっしゃいますんで、そこはあの、割とこう影響っていうのは、ま、限定的になるところもあるのかなと思いますね。 はい。はい。日銀が政策決定介護を開いて さて30°の水準まもう利上げをする だろうという風にも言われている。そう なると今日の文脈で言うと円安が税制さ れれば資材の行動はいく収まるかもしれ ない。それ住宅金利にも影響与えるかも しれない。そして今後追加利上げがもしと したらさらにも影響与えるかもしれない。 ま、いろんなことが考えられます。さあ皆 さん一言いただきましょう。高橋さん いかがでしょう? はい。あとは円安の是正に関してだと思う んですけど、ま、今すにマーケットで 折り込み済みになってもまだ150円半だ と。ま、今後のその予定ですよね。 スケジュール次第ではもうちょっと円高の 方に税正されるかもしれませんけど、 あまりこう9ピッチになされないんであれ ばむしろまた円安に増えてしまうでそう なってしまうと科学物件額の高等にも 繋がってしまうんでそこは注意すがあるか なと思いますね。うん。 先ほど高橋さん伺いましたけど、みんなが 1番気になってることもう1 回伺いたいんですが、マンション価格がこれだけ上がってる。 どのぐらい続くと考えたらいいんですか?もうちょっと勘弁してよっていう人も多いと思うんですね。せっかく来ていただいてるんで、ごめんなさい。もう 1回それちょっと はい。はい。あの、新築に関して言うともうなかなかこう下がりよがないっ はい。これはもうターゲットをもうあのアッパーソにシフトしてしまったっていうとこで戻り用がないと。ただ中古に関して言うと割と水面化ではこう在庫が溜まってきている。 はい。 特に部にしてはあまり急に上がりすぎてしまったがために、ま、昨年の口からちょっとずつまってるとで、来年の前半にはおらくのピークを超え始めるんで、 そうすればちょっと今の上昇スピードには、ま、これえてくるかなっていう風には見てます。 えっと、まだ明日ね、あの、利上げをして、あの、え、利上げがこれ今回あっても、え、それでもまだこれ以上がっちゃうと引き締め的ですよという水準にはならないので、まだまだ緩和的なので、え、これ自体についての大きな市場の影響はないと思います。 ただやっぱり、え、先ほど高橋さんもおっしゃいましたけども、今後のペースについて日銀がどういう発言をするかで、それより以上に重要なのはそれによってメディアの方々もそうですが、どういう伝わり方、どういう伝え方をするかによってマインドが冷えるかどうかというのが、え、資産価格、株式もそれから不動産も、え、聞いてくると思うので、そのマインドの変化には注目していきたいと思います。 お月さん、まだ引っ越しは続けられ、 引っ越しま、あの、これはあの趣味の 1、 あ、もちろん、まだ続けられるということ。あ、そうですか。はい。はさ、いかがでしょう? えっと、ま、あの、ほぼ明日は、あの、明後日ですか、え、金利上がるの決まりだっていう見方なんですけど、問題はですね、それを先行きの金利についてどういう説明を上田総裁がされるかっていうのに、ま、みんな注目してるっていうことなんです。要するにもし仮にですね、もう今回あげたらしばらくあげないよみたいな伝わり方になる。 あるとですね、下手をするとむしろ円安進んでしまう可能性があると。 で、これ一番一方と逆に上田さんがですね、もっとガンガン上げるっていう感じを強く出されるとこっちはあの川の方がいいんですけれども消金利がまやっぱり元々あのえ、財政財政拡張でですね、長期金に上がりやすくなってるとこに制作金にもっとあげるぞって感じあまり強く出されると今度はそっちの方にそこのうまいとこ喋り方ができるかどうかっていうあのことだと思います。 それにち早です。それね。 はい。今日はマンション価格出す日本の姿を皆さんに伺ってまいりました。どうもありがとうございました。 ありがとうございました。 大変だ。

12月17日(水)に放送されたBS-TBS「報道1930」の番組内容を配信します。

『年収の17倍も…／マンション高騰の本当の理由』

▽遠のく「夢のマイホーム」
　地方都市でも年収の10倍超に
　もはや異常?新築マンション高騰
▽豪・外国人の中古住宅購入禁止
　インフレ・住宅危機に直面で
　各国の住宅価格対策は?

#早川英男（元日本銀行理事）
#大槻奈那（名古屋商科大学大学院 教授）
#高橋雅之（東京カンテイ 上席主任研究員）

#住宅 #住宅価格 #マイホーム
#中古住宅 #住宅ローン #新築マンション

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